CASOS &
RESULTADOS
Caso 1;
Criação de sentimento de lugar e identidade
para uma nova centralidade
Empreendimento em terreno acidentado direcionou o projeto do masterplan preliminar que não tirou partido do lago existente no fundo do vale e ofertou lotes comerciais ao longo da avenida no limite da gleba, proposta que demandaria construir uma via marginal e supressão de faixa de mata lindeira que desequilibrava a viabilidade do empreendimento. O projeto não gerou um sentimento de lugar e reflete a prática de mercado tradicional, carecendo de atributos que gerassem liquidez de comercialização.
A DRTZ propôs preservar a faixa de mata existente ao longo da avenida lindeira, eliminar a via marginal do masterplan para equilibrar a viabilidade e concentrar os lotes comerciais dos dois lados de um binário, que desviou o fluxo para o interior do novo endereço e permitiu que a beleza natural do lago e colinas ao redor do vale gerassem um impacto qualitativo aos transeuntes. O binário tem no seu ponto focal uma centralidade que concentra o uso misto e gera um espaço urbano ativo para as atividades cotidianas dos moradores e visitantes, assim como é o elemento urbano que estrutura todo o empreendimento e se presta como um portal de acesso aos dois cul de sacs de lotes unifamiliares do empreendimento.
A nova proposta de masterplan tem o lago como elemento paisagístico importante na formação da identidade do novo bairro e este concentra os equipamentos de lazer do empreendimento.
Adicionalmente, foi criado um calçadão para integrar fisicamente a centralidade proposta com um templo religioso na vizinhança, complementando o programa de usos do novo bairro sem onerar a viabilidade do empreendimento .
O resultado final é um masterplan com sentimento de lugar e uma identidade urbana bem definida. A rua comercial proposta tem ocupação dos dois lados da rua que resulta em um vibrante e dinâmico espaço urbano e os cul de sacs de lotes tem uma única entrada a partir da centralidade, o que favorece o controle de acesso e resulta em um sentimento de maior segurança no bairro aberto.
Caso 2;
Imprimir a escala do pedestre, gerar identidade para o novo endereço, equilibrar a viabilidade do empreendimento e alinhar o masterplan à demanda de mercado
O masterplan foi desenvolvido para a futura população que trabalharia no Superporto do Açu, o projeto foi concebido a partir de um grid de 70m x 70m que resultou num alto percentual de infraestrutura e não gerava lotes com +10.000 m² para desenvolver projetos para a população de menor renda com tipologias de quatro pavimentos sem elevador. A centralidade proposta tinha uma grande dimensão, não tinha a escala do pedestre e gerava um alto custo de paisagismo e manutenção futura. Adicionalmente, o alto percentual de área de infraestrutura desequilibrava a viabilidade do empreendimento e a centralidade não tirava partido do lago nas imediações para qualificar a sua ambiência urbana, pois o empreendedor desejava comercializar os lotes na frente do lago no futuro, quando estes poderiam atingir um maior valor de venda.
A DRTZ foi contratada para qualificar a ambiência urbana da 1ª etapa do empreendimento, equilibrar a viabilidade do empreendimento e alinhar o masterplan à demanda de tipologias habitacionais para os públicos-alvo, em especial a menor renda. A DRTZ priorizou imprimir a escala do pedestre na centralidade, reduzindo a sua dimensão para criar um espaço urbano mais aconchegante e reduzir o seu custo de paisagismo. Também sugeriu que o lago nas imediações fosse associado à centralidade para qualificar o novo endereço, deixando os lotes frente à água desocupados para futura comercialização. No tocante à oferta de lotes com +10.000 m² e procurando respeitar o conceito original, foi proposto a unificação de algumas quadras para viabilizar os projetos para a população de menor renda nas áreas mais distantes da centralidade e no setor central mantida as quadras com 70m x 70m para os segmentos de maior renda. Estes ajustes geraram uma redução de 11% da área de infraestrutura, aumento da área de lotes em 21% e redução substancial do custo de paisagismo, contribuindo para um melhor equilíbrio da viabilidade do empreendimento.
O masterplan resultante gerou um sentimento de lugar na escala do pedestre, sua ambiência urbana foi qualificada tirando partido do lago a frente da centralidade e gerou um mix de terrenos de tamanhos variados em linha com o perfil de renda dos futuros trabalhadores do Superporto do Açu e a sua viabilidade equacionada, gerando uma maior liquidez de comercialização para o empreendimento.
Caso 3
Criação de identidade urbana para um masterplan localizado na periferia
Empreendimento localizado em vetor de expansão da cidade com alta oferta de loteamentos e concorrência acirrada, portanto dividir o empreendimento em etapas é essencial para gerenciar a oferta de produto ao mercado. Adicionalmente, a diretriz viária municipal impõe uma via expressa com L=32m que não permite ter nenhuma frente de lote para a mesma, o que direcionou o masterplan inicial a criar um extenso sistema viário de vias locais junto dos acessos dos bolsões de lotes que resultou em uma ampla área verde dominada por vias de circulação, sem a escala do pedestre e com uma grande área, o que onerava o custo do paisagismo, desequilibrando a viabilidade e sem agregar valor ao produto.
A DRTZ propôs locar a via expressa na borda do masterplan e ter vias locais a partir das rótulas nas suas extremidades e nestas vias ter fachada urbana dos dois lados da rua em toda a extensão das mesmas. Esta estratégia permitiu criar um eixo urbano na escala do pedestre que estruturou o masterplan, gerou diversidade e variedade na paisagem urbana e resultou em espaços urbanos convidativos extra muros dos bolsões de lotes. Foi proposto ter duas centralidades com escalas e usos distintos, uma com caráter mais cívico com o centro ecumênico e área de piso para a realização das atividades festivas da comunidade e outra com caráter mais esportivo e de contemplação com quadras de esportes, clube e sede da associação de moradores. As duas centralidades distam aprox. 200 metros e foi proposto um boulevard para conectá-las e criar um circuito de caminhada e corrida. Estas soluções de projeto criaram um empreendimento com atributos que qualificaram o masterplan, gerando uma forte identidade urbana e a desejada maior liquidez comercial num mercado com concorrência acirrada.